Договор дарения квартиры риски для покупателя

Чем опасен договор дарения квартиры

Договор дарения квартиры риски для покупателя

То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием.

Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»).

Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.

Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора.

В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным.

Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры.

Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость»).

Читайте по теме

Если ваш дом «заболел»

Как жильцы сами могут исправить ситуацию?

Подстраховка для осторожных

«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян.

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме.

Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды, ведь она может быть ограничена по суду».

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Читайте по теме

Чем порадует новая Госдума?

Какие спорные федеральные законы скоро могут появиться в сфере недвижимости и ЖКХ

Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя.

Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать».

В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/158884/

Продажа по договору дарения

Договор дарения квартиры риски для покупателя

 Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной.

Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями.

Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра.

Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа.

Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене.

Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга.

Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется.

Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают.

Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая.

Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог.

Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.

Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект.

В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя.

Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально.

Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект. 
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал.

После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал.

В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся.

Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

***

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/prodaza_po_dogovoru_darenia

Квартира в подарок

Договор дарения квартиры риски для покупателя

Подарки – предновогодняя тема. Подарки бывают разные, случается, и квартиры дарят. Скажете – повезло! Конечно, однако вместе с ценным приобретением на одариваемого ложатся и определенные обязанности.

Также подарок может обернуться спорами с родственниками дарителя и даже судебными разбирательствами. А для покупателя квартиры, полученной в дар, есть даже риск остаться без жилья.

В общем, даже такая безобидная на первый взгляд сделка, как дарение, имеет свои нюансы.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Ограничения для дарителя
Передать свою недвижимость в подарок на самом деле не совсем просто. Во-первых, сделать это может только ее собственник, и никак не его доверенное лицо, даже располагающее генеральной доверенностью на сделки с данным имуществом.

Во-вторых, как отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН, подарить можно лишь не обремененную недвижимость, то есть ту, которая не находится в залоге у банка или физического лица, не является предметом судебного спора и пр.

В-третьих, как сообщает Юрий Шаронов, генеральный директор «ГЦН-Групп», если квартира приобреталась в браке по возмездной сделке (например, покупалась), для того чтобы ее подарить, нужно согласие супруга (супруги). Есть и другие ограничения.

«Например, дарение запрещено от имени несовершеннолетних и недееспособных», – говорит Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости».

А вот дарить квартиры несовершеннолетнему закон не запрещает, правда, с согласия его матери, отца или опекуна.

«Если же квартиру своему несовершеннолетнему ребенку дарит, например, мама, воспитывающая его одна, без папы, то она, будучи дарителем, не может выступать с обеих сторон договора, и тогда от имени ребенка действуют представители органов опеки и попечительства», – рассказывает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

И пока ребенку не исполнится 14 лет, в договоре дарения за него будет расписываться законный представитель, после 14 лет он уже расписывается сам, но должен написать: «с согласия законного представителя».

Правда, сейчас, как сообщает Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», регистраторы не очень активно регистрируют сделки близких родственников с несовершеннолетними, в том числе и по дарению.

Поэтому в некоторых случаях недвижимость лучше завещать. Для дарителя это даже выгоднее. «При дарении квартиры осуществляется переход права собственности, а значит, даритель уже не сможет передумать. А после написания завещания собственник может изменить свое решение сколько угодно раз», – рассуждает Римма Балясникова (ЕГСН). Таким образом, у него есть путь к отступлению.

«С момента заключения договора дарения и его государственной регистрации собственником квартиры становится одаряемый, ему принадлежит право владения, пользования и распоряжения жильем, подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», – Следовательно, право пользования данным жильем у дарителя прекращается. И, конечно, здесь многое зависит от взаимоотношений, сложившихся между дарителем и одаряемым».

При наследовании все по-другому, квартира переходит наследнику только после смерти наследодателя. Это может дать стимул наследнику быть заботливее с наследодателем, а при дарении остается только надеяться на порядочность выбранного лица.

«Договор дарения – это ведь возмездная сделка, но не может быть совершена под условием. Например, я тебе дарю, но ты за мной ухаживаешь и даешь деньги, – говорит Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость.

Семья» – И если одариваемый не помогает дарителю – это не довод для отмены дарения».

Поэтому те собственники квартир, которые испытывают потребность в уходе и заботе, но не хотят связываться с оформлением наследства, как правило, выбирают договор ренты, при котором недвижимость переходит к наследнику сразу, но он обязуется ухаживать за бывшим собственником, а последний сохраняет за собой право пожизненного пользования жильем.

Но тем, кому недвижимость хотят подарить или оставить в наследство, конечно, выгоднее договор дарения. «Право собственности в таком случае переходит к ним в момент государственной регистрации договора.

И к тому же при наследовании по завещанию законом предусмотрено право на обязательную долю в наследстве для неработоспособных супруга (супруги), детей и родителей наследодателя», – говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». А это значит, что наследник не получит всю недвижимость целиком, а лишь бОльшую ее долю.

«Договор дарения привлекательнее, например, для дальнейшей продажи объекта. Наследство, как правило, проверить тяжелее, и покупатели порою его опасаются», – отмечает Тарас Пазяк («МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»).

Однако надо учитывать разницу и в налогообложении: получив квартиру в наследство, налоги потом платить не надо.

А вот при дарении от налогов освобождаются только близкие родственники (супруги, дедушки, бабушки, внуки, родители, братья, сестры, дети). В остальных случаях придется платить НДФЛ – 13% от стоимости. Налог рассчитывается от стоимости, определенной Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Квартира, полученная в подарок, может стать и поводом для ссор и споров с родственниками дарителя. Правда, оспорить договор дарения сложно. «При жизни дарителя, если он не ограничен в дееспособности, попытка родственников обратиться в суд, скорее всего, не будет иметь успеха – у них вряд ли примут заявление.

Разве что они каким-либо способом принудят самого дарителя обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Однако и в этом случае успех родственникам не гарантирован, так как в судебное заседание придется предоставить веские доказательства, что в ходе заключения договора дарения были допущены серьезные нарушения, выводящие совершенную сделку за пределы правового поля», – рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов.

«То есть надо доказать, что сделка была проведена обманным путем либо под влиянием шантажа, при стечении тяжких обстоятельств или даритель был не способен понимать значения своих действий, был недееспособным», – объясняет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Также, если с иском в суд обращается сам даритель, он может опираться на статью 578 ГК РФ, которая регламентирует отмену дарения. Согласно ей можно отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, а также одаряемый обращается с недвижимостью, которая представляет для дарителя особую неимущественную ценность (скажем, это его родовой особняк), так, что это создает угрозу ее безвозвратной утраты: например, облицовывает деревянный дом кирпичом, делает масштабную перепланировку в квартире и т.п. Так что полученную в дар недвижимость лучше особо не переделывать, а к дарителю надо относиться максимально уважительно.

Споры по договору дарения могут не закончиться даже после смерти дарителя, ведь в суд могут пойти его наследники, не желающие терять недвижимость.

Нечестный подарок
Впрочем, квартира, которая по документам является подарком, в современных реалиях часто вовсе и не подарок, а само дарение – «притворная сделка», прикрывающая другую, например, куплю-продажу (скажем, в целях избежать налогообложения) или обмен. «Риелторы довольно часто предлагают такую схему, и когда продается доля в квартире или в доме, чтобы не спрашивать согласия второго сособственника», – говорит Елена Жданова («Право. Недвижимость. Семья»).

«Поскольку доля в квартире – это лишь часть недвижимости, на сделки по ее продаже распространяется требование статьи 250 ГК РФ, устанавливающей, что иные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки», – объясняет Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Но часто сособственники не желают продавать свою долю сособственникам либо те не хотят приобретать долю продавца на интересных для него условиях, и тянут время, и не дают свой официальный отказ, и не соглашаются на продажу доли третьему лицу.

Вот продавцу и приходится обходить такое препятствие с помощью договора дарения, на который указанное требование статьи 250 ГК не распространяется. Но это серьезная причина для расторжения договора: «С точки зрения российского законодательства подобная сделка является ничтожной.

И риски покупателя, согласившегося на указанную схему приобретения, носят максимальный характер», – утверждает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Например, родственники продавца или сособственники, мечтающие приобрести его жилплощадь «за копейки», не хотели, чтобы он продавал свою комнату.

Тогда после подписания договора дарения они могут обратиться в суд, и если им удастся доказать, что имела место сделка купли-продажи, а не дарения, покупатель жилья, который якобы получил его в дар, останется у разбитого корыта.

И, как отмечает Елена Жданова («Право. Недвижимость. Семья»), оспаривается каждая шестая подобная сделка.

Рискуют в данном случае и продавцы недвижимости, ведь, как отмечает Павел Лепиш («Домус финанс»), по договору дарения они передают свою квартиру фактически безвозмездно (нет никаких расписок и банковских переводов), и нет никаких гарантий, что по такой сделке удастся получить деньги или эквивалентное им имущество. Например, известен такой случай: соседи по коммунальной квартире решили обменяться комнатами (одна была больше другой) с доплатой, но им посоветовали оформить эту сделку как дарение. В результате родственники одного из соседей обратились в суд и сумели доказать, что, подписывая договор, он не отдавал отчет своим действиям. Комната вернулась к бывшему хозяину, но отдавать назад комнату, которую он получил в обмен, гражданин не хочет. И сейчас в суд уже обратился другой сосед.

Чтобы избежать подобных неприятностей, эксперты рынка недвижимости и юристы рекомендуют соблюдать закон.

Конечно, риски ниже, если квартира подарена родственнику: «Договор дарения, в котором просматривается логическая последовательность в отношениях между дарителем и одаряемым, например, между родственниками, друзьями или соседями, является менее опасным», – говорит Тарас Пазяк. Но в любом случае необходима проверка чистоты сделки, и желательно у юриста, специализирующего на недвижимости.

Резюме портала www.metrinfo.

ru
Дарение недвижимости – сделка довольно распространенная и практически безопасная, но и тут все-таки нельзя терять бдительность ни дарителю, ни одариваемому, ни тому, кто покупает квартиру, полученную в подарок, ни тому, кто с помощью дарения хочет сократить налоги или избежать проблем при продаже. И конечно, лучше всего при возникновении каких-либо вопросов и сомнений обратиться к юристам и еще раз взвесить ситуацию, а потом уже решать дарить ли квартиру, принимать ли ее в дар, покупать ли такой объект и заменять ли дарением сделку купли-продажи.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/kvartira-v-podarok-vostorg-i-otvetstvennost.108637.html

Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Договор дарения квартиры риски для покупателя

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Просмотров 47

Насколько безопасна сделка купли-продажи квартиры, перешедшей к продавцу по договору дарения? Негативный для покупателя исход возможен, но процент таких случаев невысок. Зная, на какие моменты стоит обратить внимание, можно полностью обезопасить себя от риска оспаривания или расторжения сделки.

Риски покупки квартиры, полученной по дарственной

Если основанием для получения прав собственности на жилье стал договор дарения, то существуют некоторые риски для покупателя.

  1. Недееспособность дарителя или расторжение им договора дарения. В случае признания дарителя недееспособным или расторжения им дарственной, квартира не может быть продана одариваемым третьему лицу. Если сделка уже заключена, то по отношению к продавцу возникнут претензии со стороны самого дарителя, его наследников (родственников) – это повлечет за собой судебное разбирательство.

Отмена договора дарения не влияет на последствия заключенной одаряемым сделки купли-продажи – покупатель не теряет своих прав на квартиру. Все претензии предъявляются продавцу, он же выплачивает присужденные компенсации.

Но это действительно только в случае, если сама сделка была заключена в точном соответствии с законодательством.

Любые нарушения в оформлении документа повлекут негативные последствия для покупателя – он может лишиться права на жилье.

Чтобы исключить возможные сложности, стоит с большим вниманием подходить к составлению договора – лучше доверить работу опытному юристу. Отсутствие неточностей в формулировках и других ошибок в документе оградит от риска.

  1. Уклонение продавца от оплаты налога. Трудности могут возникнуть в случае, если продавец не оплатил налог на дарение – НДФЛ начисляется, если даритель не приходится близким родственником одаряемому (ст. 217 НК РФ). Выявив факт нарушения со стороны продавца, Росреестр может приостановить регистрацию.
  2. Притворная сделка. Еще один риск состоит том, что под дарение могла быть замаскирована купля-продажа. По иску обманутой стороны через суд сделка может быть признана притворной и станет недействительной. Если не истек срок исковой давности (3 года), то такую возможность нельзя исключать. Стоит учесть, что срок исчисляется с момента, когда пострадавшая сторона узнала о факте нарушения своих прав.
  3. Дарение недвижимости юридическим лицом или ИП. Одной из схем «сливания» активов при угрозе банкротства является оформление дарственной в пользу физического лица с последующей реализацией недвижимого имущества. Такую сделку заинтересованное лицо может оспорить через суд.

Признание дарственной недействительной

Покупая квартиру, перешедшую владельцу по договору дарения, стоит убедиться, что претензий со стороны дарителя, его родственников и наследников не возникнет. Хоть это и не лишит прав на приобретенную квартиру, но в судебное разбирательство покупатель все же будет вовлечен.

На практике дарственные расторгаются редко. Если до вступления одаряемого в права владения даритель имеет право просто передумать, то после регистрации прав это уже невозможно. Только в оговоренных законом случаях подаренное имущество может быть возвращено прежнему владельцу. Подробности оговорены в статьях 575, 576, 577, 578 ГК РФ.

По желанию лица, оформившего дарственную, она расторгается только в случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ. В частности, даритель имеет право внести в договор дополнительный пункт. Согласно ему в случае смерти одаряемого имущество возвращается владельцу.

Стоит проявить особое внимание к этому пункту – если квартиру продают наследники, а не лицо, на которое оформлена дарственная, проблемы вполне возможны. При наличии в документе такого пункта наследники одаряемого не имеют права распоряжаться квартирой.

Договор может быть расторгнут, если не соблюдена форма документа (ст. 574 ГК РФ). Нередко он оспаривается, если даритель недееспособен. Риск столкнуться с такой ситуацией чаще всего возникает в случае, если дарственная не заверена нотариусом.

Это дает родственникам шанс получить имущество в свое владение. Если нотариальное заверение имеется, то, скорее всего, проблем не возникнет – нотариус подтверждает, что на момент заключения сделки даритель отвечал за свои действия и осознавал их последствия.

Доказать обратное не удастся.

Документ будет признан недействительным, если:

  • право собственности на жилье принадлежало несовершеннолетнему лицу;
  • даритель был зависим от одаряемого или организации, в которой тот работал (это касается сиделок, медицинских работников, представителей социальной службы, опекунов/попечителей);
  • недвижимость получена в дар в связи с исполнением служебных обязанностей;
  • квартира находилась в совместной собственности и другие совладельцы не дали своего согласия;
  • подаренное жилье было кредитным обязательством – в этом случае оно не может быть предметом дарения, поскольку это нарушает интересы третьих лиц;
  • даритель не получил разрешения от супруга (супруги);
  • в документе допущены ошибки, существуют подозрения, что он составлен под давлением или был подделан злоумышленниками.

Как избежать проблем при покупке квартиры по договору дарения?

Приобретение жилья по дарственной в большинстве случаев не таит серьезных рисков, но полностью исключать их не стоит. Еще на этапе обсуждения с продавцом деталей стоит проконсультироваться с юристом – он подскажет, какие моменты заслуживают особого внимания и откуда можно получить необходимые сведения. В общих чертах алгоритм будет выглядеть следующим образом.

Получение сведений из Росреестра

Это – обязательный шаг при приобретении недвижимости, вне зависимости от способа получения продавцом прав собственности (это могут быть как дарение, так и купля-продажа или вступление в наследство).

Расширенную выписку из ЕГРН можно получить в многофункциональном центре, территориальном органе Росреестра РФ, на сайте Росреестра или с помощью сервиса «Госуслуги». В любом случае требуется оплатить госпошлину. Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, придется обратиться за сведениями в МФЦ – будет предоставлена расширенная выписка из домовой книги.

В документе приводится подробная информация, касающаяся перехода прав на объект – анкетные данные всех владельцев и период времени, в течение которого они владели жильем. В справке указываются сведения об обременениях, претензиях/притязаниях, количестве собственников в случае долевого участия. Это позволит исключить риск появления притязаний на права собственности со стороны третьих лиц.

Срок исковой давности по общему праву составляет 3 года, а в случае с оспоримой сделкой – 1 год. Он исчисляется с момента, когда человек узнал о нарушении своих прав (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

Беседа с продавцом и дарителем

Если в процессе изучения информации возникли вопросы к продавцу, то стоит получить от него аргументированные ответы (факты подтверждаются справками, выписками и прочими документами).

В частности, это касается оплаты налога за дарение (13% для физического лица, не являющегося дарителю близким родственником). Подтверждением факта внесения в государственную казну НДФЛ служит справка из налоговой.

Если продавец утверждает, что имеет право не платить налог, то он обязательно должен предоставить соответствующие документы (свидетельства о рождении или браке, решение суда об усыновлении).

Если даритель жив, нужно обязательно побеседовать с ним – это позволит оценить его дееспособность и убедиться, что дарственная не будет аннулирована по тем или иным причинам.

Телефонной беседы недостаточно – нужно организовать очную встречу. Не мешает удостовериться в том, что на нее пришел именно даритель. Если продавец хочет что-то скрыть, то он может организовать фальшивое “собеседование”.

Разработка текста документа

Удостоверившись, что препятствий к заключению сделки нет, можно приступить к составлению договора. В этом вопросе стоит довериться юристу – при самостоятельной разработке текста можно допустить ошибку или пропустить важные пункты.

Чтобы исключить возможные риски, стоит внести в договор дополнительный пункт. В нем нужно указать, что в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц продавец берет на себя всю ответственность и обязуется компенсировать ущерб.

Правильно составленный документ гарантирует безопасность сделки. Благодаря ему даже в случае возникновения сложностей покупателю удастся отстоять свои права на приобретенную недвижимость. Ответственность ляжет на плечи продавца и именно ему придется нести ответственность.

На первый взгляд приобретение квартиры, полученной продавцом по дарственной, фактически не отличается от заключения стандартной сделки. На самом деле это не так – процедура требует гораздо большего внимания к деталям.

Как избежать подводных камней и рисков при покупке квартиры по договору дарения? Юристы сайта проконсультируют по правовым аспектам сделки, ответят на возникшие вопросы, помогут избежать ошибок при составлении документа купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/podvodnye-kamni-i-riski-pri-pokupke-kvartiry-po-dogovoru-dareniya/

Если квартира была получена в дар

Договор дарения квартиры риски для покупателя

Последнее обновление: 18.02.2017

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

Если договором-основанием получения права собственности на квартиру служит «дарственная», то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».

Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.

Правда, риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на «первичке». Поэтому Договор дарения квартиры выглядит на общем фоне других договоров – низкорисковым вариантом.

Кроме того, если мы обнаружили, что Договор дарения квартиры заверен Нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. Нотариус выступает, кроме прочего, еще и свидетелем вменяемости сторон сделки.

Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это довольно сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона. А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (общий срок исковой давности) – близки к нулю.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Вообще, на практике, сделки дарения очень редко признаются недействительными, и для такой ситуации сложно обеспечить вменяемые доказательства для суда. В нашей практике такого вообще не встречалось.

В некоторых, четко указанных в законе случаях, законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.

Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е.

к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни.

 Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.

Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?

Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).

Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так.

Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы.

Ведь Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц («третьих лиц») такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством.

В этом вопросе нам не помешает дополнительная консультация юриста.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-poluchena-v-dar/

Юрист Андреев
Добавить комментарий