Нужна ли справка о крупности сделки при продаже недвижимости юрлицом

Нужна ли справка о крупности сделки при продаже недвижимости юрлицом

Нужна ли справка о крупности сделки при продаже недвижимости юрлицом

Именно от этого фактора и будет зависеть перечень документов, необходимый для совершения сделки купли-продажи.

Сделки с участием юридических лиц, требуют специфических знаний в области права, именно по этому, рекомендуется проводиться сделку с привлечением квалифицированного юриста либо заверить сделку нотариально.

2 Если владельцем является физическое лицо, то перед сделкой необходимо проверить правоустанавливающие и право подтверждающие документы на нежилое помещение.

Такими документами являются: договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, документы о приватизации, о переводе жилого помещения в нежилое, свидетельство о праве собственности и т.д.

Изучение технического и кадастрового паспортов на объект недвижимости, поможет установить соответствие параметров объекта в натуре и документально.

3 Выписка из единого государственного реестра прав на объект недвижимости поможет исключить обременения и ограничения, наложенные на объект недвижимости.

Крупная сделка

Здесь описан обозначенный термин и даны подробные разъяснения относительно всех аспектов поставленного вопроса. Согласно этому законодательному акту установлено два ключевых критерия крупной сделки для ООО:

  1. Сравнительная стоимость конкретного объекта с общей балансовой стоимостью имеющихся активов предприятия
  2. Установление факта выхода за границы обычной хозяйственной деятельности организации

В понятие имущества, выступающего объектом сделки, входит оборудование, недвижимые объекты, прочие вещественные объекты, акции в бездокументарной форме, денежные средства, объекты интеллектуальной собственности. для ооо может быть зафиксирована и в основном уставном документе конкретной компании.

Качественный критерий, согласно которому выполняется оценка заключаемого контракта, включает в себя два элемента:

  1. Объект, определяющий правовую связь с имуществом

Покупка квартиры у юридического лица физическим: как снизить риски, оформить сделку

Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу.

Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы!

  1. Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
  1. Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ .

    Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы

  1. Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
  1. Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  • При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
  • При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  • При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре.

Образец справки о некрупности сделки, заключаемой ООО или АО

.

  • Общее собрание организации.
  • Совет директоров.
  • Общее собрание акционеров.
  • В связи с тем, что контрагенты не знают о балансовой стоимости активов организации, не могут определить, является конкретная сделка для нее крупной или нет, им необходимо подтверждение этого.

    Кроме того, справка может стать обязательной в следующих ситуациях:

    • Если ее требуют для участия в конкурсе для заключения государственного или муниципального контракта.
    • Если организация продает долю третьему

    Что является крупной сделкой для ООО в 2019 году

    Его учреждает один или несколько граждан или компаний, причем предельное количество участников общества устанавливается на законодательном уровне.

    Уставной капитал такой компании делится на доли между всеми участниками. Крупной сделкой называют сделку (или несколько сделок, что взаимосвязаны), при которой отчуждается или возникает возможность отчуждения прямо или косвенно имущественных объектов.

    Цена такого имущества должна составлять 25% или более балансовой стоимости активов организации. Имущество может: приобретаться;

    Крупная сделка для ООО: понятие, расчет, порядок одобрения в 2019 году

    Определяется она на основе бухгалтерских отчетов за период, который предшествует дате осуществления сделки.

    Исключением являются случаи, когда Устав ООО назначает более высокую сумму крупной сделки. Если таковая совершается в процессе обычной хозяйственной деятельности, то она автоматически не может считаться крупной.

    Таким образом, крупная сделка для ООО всегда отвечает следующим критериям:

    1. Устав общества может вносить коррективы в список возможных сделок для этой конкретной организации.
    2. Она может быть не только единичной, но и представлять собой цепь сделок, связанных между собой.
    3. При ней всегда приобретается или отчуждается имущество ООО.

    Крупную сделку для АО регулирует Он определяет, что в данном случае таковой может считаться сделка, при которой приобретается или отчуждается имущество общества на сумму не менее 25 % от общей балансовой стоимости активов.

    dtpstory.ru

    Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости.

    Внимание Выписка из единого государственного реестра прав на объект недвижимости поможет исключить обременения и ограничения, наложенные на объект недвижимости.Продажа недвижимости юридическим лицом документы Оформление продажи недвижимости продажа Паспорта и идентификационные коды всех собственников. супруга(и) собственника, если продавец состоит в браке.

    Справка о крупности сделок

    В законе ФЗ № 14 нет упоминания об оформлении и передаче документа куда-либо.

    Источник: http://pskovyurist.ru/nuzhna-li-spravka-o-krupnosti-sdelki-pri-prodazhe-nedvizhimosti-jurlicom-73373/

    Особенности покупки квартиры юридическим лицом и действующее налогообложение сделок купли-продажи квартиры. Покупка квартиры у юридического лица

    Нужна ли справка о крупности сделки при продаже недвижимости юрлицом

    Российское законодательство не допускает запрета на покупку квартир юридическим лицом, если иное не предусмотрено учредительными документами самой компании. При покупке квартиры юридическим лицом допускается два варианта:

    • когда квартира покупается у другого физического лица;
    • когда квартира покупается у юридического лица.

    В качестве юридического лица может выступать любая коммерческая организация в статусе ООО, АО и ЗАО. Квартира может покупаться компанией с двумя основными целями:

    • для использования ее в своей коммерческой деятельности, тогда она будет выступать основным средством, и должен вестись соответствующий бухгалтерский учет;
    • для использования в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли (при таком варианте квартира не будет считаться основным средством).

    При покупке квартиры юридическим лицом особенность сделки будет состоять в необходимости получения разрешения от собственника бизнеса при крупном приобретении. Под крупной сделкой понимается та, стоимость которой превышает 25% от величины активов предприятия.

    Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя. В такой ситуации совладельцы компании или ее акционеры должны выразить свое согласие на подписание договора купли-продажи.

    Согласие требуется оформить в письменном виде. Форма документа отличается в зависимости от типа собственности: это может быть протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров.  Заключение сделки без согласия также допускается. Например, в случае если единственный учредитель ООО является ее директором.

    В остальном сделка купли-продажи с участием юридического лица проводится по общему алгоритму:

    1. Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.
    2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка.
    3. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
    4. Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
    5. Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.
    6. Подписывается акт приема-передачи недвижимости.

    Налог с имущества при продаже

    Продав своё имущество, юридическое лицо получило прибыль. Следовательно, полученную сумму с продажи необходимо учесть при расчёте налоговой базы по налогу на прибыль.

    Если юридическое лицо применяет общий режим налогообложения, то продавая имущество покупателю, продавец обязан выставить счёт-фактуру с указанным НДС. Это касается только нежилых помещений.

    Другая ситуация, если продавец применяет льготный режим налогообложения.

    ○ Как избежать проблем?

    Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

    • Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
    • Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
    • Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
    • Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

    Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

    Оформить квартиру

    Просто и быстро оформить в собственность квартиру. Для этого нужен только паспорт и деньги. Что касается земельных участков и домом на земельных участках, то иностранцам их не продают. В этом случае схема, распространенная для многих.

    Обратитесь в Государственную инспекцию безопасности дорожного движения по месту регистрации юридического лица с целью постановки автомобиля на учет. Это необходимо сделать в течение 5 дней с момента вступления в право собственности, если у транспортного средства отсутствуют транзитные номера.

    Схемы мошенничества и способы их избежать

    Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:

    • Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
    • Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
    • Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
    • Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.

    После проведения махинаций такие компании исчезают, а при исчезновении мошенников, взыскать с них полученное по сделке невозможно.

    Сделка считается ничтожной и не вступает в силу, а утраченные деньги вернуть практически невозможно.

    Поэтому избежать попадания в ловушку мошенников можно только при предварительной проверке правоспособности продавца и объекта, для этого целесообразно воспользоваться следующими рекомендациями:

    1. найти сведения о компании в поисковике Яндекс;
    2. на сайте Росреестра найти сведения о собственнике объекта;
    3. проверить подготовленную учредительную документацию;
    4. проверить пакет документации на квартиру;
    5. правоустанавливающий документ должен быть оригиналом, а не копией;
    6. проверить все существенные положения ДКП перед подписанием;
    7. проявлять бдительность на каждом этапе сделки.

    ВАЖНО: Подлинность генеральной доверенности представителя можно проверить у нотариуса, выдавшего документ.

    Кроме этого, нужно проверить наличие выписки из ЕГРП и идентифицировать все внесённые в неё сведения. А так же – никогда не соглашаться на проблемную сделку, с несоразмерным снижением стоимости объекта.

    Пошаговая инструкция: как купить недвижимость у компании?

    Несмотря на отличительные особенности, зависящие от статуса покупателя, существуют общие нормы, предъявляемые к продавцу. Ему потребуется:

    1. согласовать сделку с учредителями;
    2. найти покупателя;
    3. подготовить документацию.

    Документы

    Собственник квартиры (юр. лицо) обязан подготовить к сделке:

    • Выписка из ЕГРП, по которой можно получить сведения о том, кто вступил в право собственности, сведения о регистрации права собственности, наличие залоговых и иных обременений, судебных споров. В документ внесены: кадастровый номер, площадь квартиры и её адрес.
    • Правоустанавливающий документ, на основании которого у юр.лица возникло право собственности на недвижимость: договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, судебное решение.
    • Свидетельство о регистрации права собственности, если оно возникло до 2016 года, или выписка из ЕГРН.
    • Пакет уставной документации.
    • Положение о полномочиях директора на проведение сделки. Документ, подтверждающий их: протокол, приказ, генеральная доверенность.
    • Документы, удостоверяющие согласование купли-продажи с учредителем: протокол собрания учредителей или совета директоров и т.д.
    • Кадастровый паспорт.
    • Выписка из ЕГРЮЛ на предшествующего собственника и его правомочие на совершение сделки.
    • Нотариально удостоверенная доверенность для представителя, действующего в интересах компании.

    От покупателя физического лица требуются документы:

    • гражданский паспорт;
    • нотариальная доверенность – для представителей.

    От организации, приобретающей квартиру, требуется представление нижеследующего:

    • согласие соучредителей в форме протокола;
    • пакет учредительной документации;
    • документ, подтверждающий полномочия директора на сделку;
    • паспорт директора;
    • нотариальная доверенность и паспорт – для представителя.

    После подготовки пакета документации и ознакомления с ней покупателя, проводится осмотр квартиры и заключается устный договор о проведении сделки. Так как устный договор не имеет юридической силы, стороны по преимуществу излагают все условия официально.

    Далее по ссылкам можно скачать:

    • Бланк протокола согласия учредителей на продажу имущества
    • Образец протокола
    • Бланк доверенности на представителя организации на покупку квартиры
    • Образец
    • Бланк доверенности на покупку квартиры
    • Образец

    Нужен ли предварительный договор?

    По усмотрению сторон можно оформить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), но его оформление – право, а не обязанность сторон сделки. Его заключение регулируется нормами статьи 429 ГК РФ, в которой такое действие считается добровольным.

    Предварительный договор купли-продажи между юр. лицом и физическим нужен, если покупателю понадобится время для подготовки к сделке, чтобы продавец снял объект с торгов и зарезервировал его для продажи.

    Если нет – в договор вносится положение о приёмке приобретённого объекта.

    Источник: https://urxpert.info/nedvizhimost/osobennosti-pokupki-kvartiry-yuridicheskim-litsom-i-dejstvuyushhee-nalogooblozhenie-sdelok-kupli-prodazhi-kvartiry-pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa.html

    Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

    Нужна ли справка о крупности сделки при продаже недвижимости юрлицом

    Приобретение жилья является важной и ответственной процедурой, которая требует тщательной подготовки. Особенно тщательно к этой процедуре следует подходить, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица. Причиной, по которой сделку с юридическим лицом следует проверить несколько раз, является высокий процент рисков и мошенничества со стороны фирмы-продавца.

    Особенности заключения сделки

    особенность покупки квартиры у юридического лица – это то, что такая сделка требует больше времени, больше документов и больше проверок.

    Необходимо проверить статус продавца и оформить документы, подтверждающие продажу квартиры юрлицом.

    В связи с этим, процедура заключения сделки будет более продолжительной и более сложной, она существенно отличается от заключения договора с физическим лицом.

    При оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости у юр.лица можно выделить следующие этапы действий:

    1. Подбор необходимой недвижимости.
    2. Проверка квартиры и документов юридического лица.
    3. Составление договора.
    4. Оплата сделки.
    5. Регистрация объекта собственности.

    Наиболее распространенный вид покупки квартиры у юридического лица – это покупка недвижимости в новостройке. При покупке квартиры в новостройке, обычно покупатель сотрудничает с посредником, который представляет интересы строительной компании.

    В этом случае необходимо проверить документы компании – доверенность, срок ее действия, а также удостовериться, что ранее строительная компания уже сдавала в эксплуатацию жилые объекты.

    Оплачивать сделку нужно только после того, как квартира внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

    Покупка на вторичном рынке требует тщательной проверки документов продавца и проверки состояния жилья. В этом случае, сначала осуществляется оплата сделки, а только потом регистрируется право собственности покупателя.

    Покупка недвижимости в ипотеку осуществляется практически так же, как и покупка квартиры у физического лица. Покупатель должен провести оценку квартиры, отправить оценочный сертификат в банк.

    Но, в этом случае, деньги будут перечислены не на счет покупателя, а на расчетный счет юридического лица, выступающего продавцом.

    Юридическое лицо может потребовать внести первый взнос до оформления сделки – это распространенное явление, но перед оплатой нужно удостовериться в существовании компании и ее полномочиях. При правильном подходе, покупка квартиры у юридического лица станет выгодной сделкой для покупателя.

    Какие документы необходимы

    При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

    • паспорт покупателя и паспорт посредника;
    • доверенность на посредника;
    • технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
    • документ-основание;
    • документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
    • документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
    • выписка из домовой книги;
    • документы для безналичного расчета между сторонами.

    Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

    При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность.

    Основные риски и схемы мошенничества

    Риски есть при заключении практически любого договора, но покупка недвижимости у юридического лица сопряжена с высоким процентом рисков и опасности. В этом отношении существует несколько схем мошенничества.

    Наиболее распространенной является подделка доверенности от юридического лица и подделка одобрения совета директоров. Если директор без злого умысла подделал подпись или печать на одобрении о продаже квартиры с целью не проводить собрание директоров, покупателю, уже после заключения сделки может прийти повестка в суд.

    Это возможно, если хотя бы один из участников совета акционеров вдруг решит оспорить договор купли-продажи квартиры. В таких ситуациях суд всегда признает правоту истца, то есть квартира возвращается в его собственность.

    Однако, если человек, заключивший с покупателем сделку, к этому моменту уволится, то и деньги вернуть не получится.

    Не менее редкая ситуация – подделка доверенности. Договор заключается якобы с застройщиком, через посредника. Через какое-то время посредник перестает выходить на связь и выясняется, что к компании-застройщику он не имеет никакого отношения. В такой ситуации вернуть свои деньги практически невозможно.

    Как обезопасить себя от рисков

    Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли лицо на момент сделки, и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Сделка будет признана ничтожной в трех случаях:

    1. Компания, которая продала квартиру, оказалась банкротом.
    2. Юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано.
    3. Человек, с которым сотрудничал покупатель, не имел полномочий для продажи недвижимости на момент подписания договора купли-продажи.

    Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил :

    • получить у второй стороны копию устава организации;
    • ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
    • в обязательном порядке запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
    • посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
    • ни в коем случае не оплачивать сделку из рук-в-руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.

    Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все-же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию.

    Источник: https://insur-portal.ru/mortgage/riski-pokupatelya

    Сделки с долями ООО

    Нужна ли справка о крупности сделки при продаже недвижимости юрлицом

    Сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

    Правовое положение общества с ограниченной ответственностью и права и обязанности его участников определяются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Федеральным законом от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (Федеральный закон).

    Согласно Федеральному закону (пункт 11 статьи 21) сделка, направленная на отчуждение доли в уставном капитале общества (доля общества), подлежит нотариальному удостоверению.

    Из общего правила сделаны исключения для случаев совершения сделок с долями общества самим обществом и для сделок, совершаемых в рамках осуществления преимущественного права покупки доли общества участниками общества и самим обществом, если такое право общества предусмотрено его уставом (пункты 5 — 7, абзац второй пункта 11 статьи 21 Федерального закона).

    Таким образом, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению доли общества участниками общества третьим лицам (абзац первый пункта 11 статьи 21 Федерального закона).

    Обязательному нотариальному удостоверению в силу статьи 22 (пункт 2) Федерального закона подлежат договоры залога доли общества.

    При этом доля общества переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения сделки; после нотариального удостоверения сделки нотариус, ее удостоверивший, в срок не позднее трех дней после удостоверения сделки, совершает нотариальное действие по передаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, заявления о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр юридических лиц (пункты 12, 14 статьи 21 Федерального закона).

    Перечень документов, подтверждающих полномочие лица на отчуждение доли общества, определен пунктом 13 статьи 21 Федерального закона. Указанный перечень документов не является исчерпывающим и зависит от конкретных обстоятельств заключаемой сделки.

    Поскольку Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 42, 43, 48) обязывают нотариуса при удостоверении сделок по отчуждению имущества проверять правоспособность и дееспособность лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, их полномочия, документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество, соответствие сделки действительным намерениям сторон и требованиям действующего законодательства, — при удостоверении сделки, направленной на отчуждение доли общества, необходимо проверить соблюдение не только требований, вытекающих из Федерального закона, но и иных требований действующего законодательства.

    Не могут быть удостоверены сделки, если из представленных нотариусу документов усматривается их ничтожность.

    Например, не допускается отчуждение доли общества, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному, если нотариусу не представлено разрешение на совершение такой сделки органа опеки и попечительства (статья 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ); отчуждение неоплаченной части доли общества (пункт 3 статьи 21 Федерального закона); отчуждение заложенной доли общества без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором залога (пункт 2 статьи 346 ГК РФ); приобретение доли общества государственным органом или органом местного самоуправления, если законом прямо не определено, что они могут быть участниками общества (пункт 2 статьи 7 Федерального закона); дарение доли общества в отношениях между коммерческими организациями (статья 575 ГК РФ) и т.д.

    При удостоверении сделок, направленных на отчуждение доли общества нотариусами могут быть истребованы следующие документы:

    устав общества;

    договор об учреждении общества, решение единственного учредителя о создании общества (при отчуждении доли учредителем общества);

    выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о принадлежности лицу доли общества;

    документ, подтверждающий принадлежность лицу доли общества (учредительный договор; нотариально удостоверенный договор о приобретении доли; документ, выражающий содержание сделки о приобретении доли, совершенной в простой письменной форме; свидетельство о праве на наследство; свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и т.п.);

    документ общества, подтверждающий оплату доли отчуждающим ее лицом;

    документ общества, подтверждающий соблюдение правил использования преимущественного права покупки доли общества, установленных Федеральным законом и уставом общества;

    согласие супруга на отчуждение и покупку доли общества;

    иные документы, необходимые для совершения сделки в соответствии с законодательством, вытекающие из существа конкретной сделки.

    Участник общества, намеренный продать принадлежащую ему долю общества третьему лицу, обязан известить об этом остальных участников общества и само общество путем направления оферты через общество (пункт 5 статьи 21 Федерального закона).

    В общество представляются заявления участников общества об отказе от использования преимущественного права покупки доли общества, согласия на переход доли общества к третьим лицам либо отказ в таком согласии (пункты 6, 10 статьи 21 Федерального закона).

    Таким образом, документы, подтверждающие соблюдение участниками общества требований, предъявляемых Федеральным законом для оформления отчуждения доли общества третьим лицам, аккумулируются в обществе.

    Нотариус на основании статьи 15 Основ о нотариате может истребовать от общества информацию, необходимую для совершения нотариального действия по удостоверению сделки об отчуждении доли общества третьему лицу. Представленные обществом сведения должны исходить от единоличного исполнительного органа общества или иного органа общества, предусмотренного его уставом (статьи 40 — 42 Федерального закона).

    Поскольку сделки по отчуждению доли общества участниками общества третьим лицам подлежат обязательному нотариальному удостоверению при их удостоверении взимается нотариальный тариф соответствующий размеру государственной пошлины, предусмотренной в статье 333.24 (подпункт 4.1 пункта 1) Налогового кодекса Российской Федерации:

    за удостоверение договоров купли-продажи и залога доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью в зависимости от суммы договора:

    до 1 000 000 рублей — 0,5 процента суммы договора, но не менее 1 500 рублей;

    от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно — 5 000 рублей плюс 0,3 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;

    свыше 10 000 001 рубля — 32 000 рублей плюс 0,15 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 150 000 рублей.

    Следует также учитывать, что Федеральным законом от 30.03.

    2015 № 67-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» внесены существенные изменения в Федеральный закон “Об обществах с ограниченной ответственностью”, которые вступили в силу с 01.01.2016.

    Так, с 01.01.2016:

    факт принятия решения общего собрания участников общества об увеличении уставного капитала и состав участников общества, присутствовавших при принятии указанного решения, должны быть подтверждены путем нотариального удостоверения (пункт 3 статьи 17 Федерального закона);

    участник общества, намеренный продать свою долю или часть доли в уставном капитале общества третьему лицу, обязан известить в письменной форме об этом остальных участников общества и само общество путем направления через общество за свой счет нотариально удостоверенной оферты, адресованной этим лицам и содержащей указание цены и других условий продажи (пункт 5 статьи 21 Федерального закона);

    конкретизирован перечень документов, на основании которых была приобретена доля или часть доли в уставном капитале общества (пункт 13.1 статьи 21 Федерального закона); 

    в случае принятия общим собранием участников общества решения о совершении крупной сделки или об увеличении уставного капитала общества в соответствии с пунктом 1 статьи 19 настоящего Федерального закона общество обязано приобрести по требованию участника общества, авшего против принятия такого решения или не принимавшего участия в ании, долю в уставном капитале общества, принадлежащую этому участнику. Данное требование подлежит обязательному нотариальному удостоверению по правилам, предусмотренным законодательством о нотариате для удостоверения сделок (абзац второй пункта 2 статьи 23);

    заявление участника общества о выходе из общества должно быть нотариально удостоверено по правилам, предусмотренным законодательством о нотариате для удостоверения сделок (абзац первый пункта 1 статьи 26).

    В Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» были внесены изменения Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части предоставления возможностям участникам заключать опционные соглашения в отношении долей в уставном капитале обществ. Эти поправки вступили в силу с 01 июня 2016 года.

    С внесением поправок в законодательство сразу выдается нотариально удостоверенная безотзывная оферта, которую можно акцептовать при наступлении соответствующих условий — этого момента договор отчуждения доли будет считаться заключенным. Право собственности на отчужденную долю у приобретателя возникает с момента регистрации в ЕГРЮЛ.

    уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.закрепленная в законе способность лица иметь юридические права и нести юридические обязанности, которая признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Нематериальные блага, неимущественные права и обязанности, а также имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и др.) в состав наследства не входят.принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность и правоспособность гражданина обязательны для его участия в гражданских правоотношениях. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста совершеннолетия – 18 лет. До достижения лицом восемнадцатилетнего возраста дееспособность приобретается при вступлении в брак и эмансипации. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

    Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/sdelki-s-doliami-ooo

    Продажа недвижимости юридическим лицом | Адвокат Белякова Инна

    Нужна ли справка о крупности сделки при продаже недвижимости юрлицом

    Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

    Запишитесь на бесплатную консультацию:

    Собственником недвижимости не всегда выступает физическое лицо, им может быть и компания – ООО, АО или другой организационно-правовой формы.

    Соответственно, юридическое лицо имеет право продать принадлежащее ему недвижимое имущество, однако такие сделки имеют ряд нюансов и особенностей.

    В этой статье мы расскажем, какие особенности имеет продажа недвижимости юридическим лицом, какие документы для этого понадобятся и необходимые условия для заключения сделки.

    При заключении сделки купли-продажи недвижимости, когда продавцом выступает юридическое лицо, нужно учитывать следующие нюансы:

    • если юридическое лицо имеет корпоративную форму (например, несколько участников ООО или акционеры в АО), перед продажей необходимо провести собрание участников и утвердить решение о продаже принадлежащей компании недвижимости. Если же в компании один руководитель, достаточно его письменного решения о реализации недвижимого имущества;
    • нужно учитывать положения уставных документов – иногда он содержит пункты о том, что принадлежащая компании недвижимость не может быть отчуждена третьим лицам, в том числе и продана. В этом случае перед продажей необходимо внести изменения в уставные документы компании, а только затем переходить к оформлению сделки;
    • необходимо официально уполномочить представителя компании, который будет выступать стороной продавца при подписании договора купли-продажи. Подтверждаются такие полномочия доверенностью с правом подписи. На практике чаще всего таким представителем является руководитель предприятия, в таком случае ему дополнительная доверенность не нужна;
    • налогообложение при продаже недвижимости юрлицом имеет свои особенности, и это также необходимо брать во внимание при принятии решения о продаже.

    Кроме того, продажа недвижимости будет считаться крупной сделкой, если ее балансовая стоимость превышает 25% стоимости всего имущества компании, и в этом случае порядок купли-продажи дополнительно усложняется – потребуется согласие акционеров/участников на сам факт совершения крупной сделки, а только после этого – обсуждение ее условий.

    Список документов для продажи недвижимости юридическим лицом достаточно объемный и включает следующие бумаги:

    • решение акционеров/участников предприятия в случае корпоративной формы собственности или руководителя о продаже недвижимости;
    • копия устава или другого учредительного документа компании;
    • свидетельство ИНН;
    • свидетельство ОГРН;
    • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которая подтверждает, что компания прошла регистрацию в налоговых органах в установленном порядке, и там содержится все необходимая информация о ней;
    • доверенность или другой документ, который подтверждает полномочия представителя юридического лица действовать от ее имени и заключать сделки;
    • гражданский паспорт представителя компании;
    • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
    • справка о балансовой (кадастровой для земельных участков) стоимости объекта.

    В некоторых случаях могут понадобиться и другие документы – свидетельство о государственной регистрации компании, определение, является ли сделка крупной, справка о том, что имущество не является залоговым, не находится под арестом и т.д. Полный пакет документов определяется в каждом конкретном случае, и для его формирования лучше воспользоваться помощью адвоката по недвижимости.

    При заключении сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в собственности юрлица, лучше придерживаться такого алгоритма действий:

    1. Подготовка решения о продаже

    для этого необходимо провести внеочередное собрание акционеров или участников ООО, обсудить вопрос реализации имущества и оформить его в протоколе. Также в итоговом документе нужно указать, кто будет заниматься вопросами продажи. Если же собственник один, он принимает такое решение и оформляет его в письменной форме;

    2. Составление договора купли-продажи

    в нем должны быть отображены все условия заключения сделки: характеристики реализуемого объекта (предмет сделки), стоимость, наименования сторон и другие существенные условия. Для составления грамотного договора рекомендуется воспользоваться услугами юриста по недвижимости;

    когда все условия согласованы, стороны подписывают составленный договор, после чего он нотариально заверяется;

    4. Переоформление прав собственности

    после заключения сделки подается заявка в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После внесения соответствующих изменений в реестр сделка считается полностью заключенной.

    При принятии решения о реализации имущества следует помнить, что налог при продаже недвижимости юридическим лицом, который необходимо будет уплатить после заключения сделки, может оказаться достаточно крупной суммой.

    В общем случае необходимо уплатить два налога – подоходный, или налог на прибыль (начисляется на сумму прибыли компании от совершения сделки, то есть, от всей стоимости недвижимости нужно отнять расходы) и налог на добавленную стоимость в размере 18%. Сумма налогов может меняться – например, если продается жилая недвижимость, уплачивать НДС не нужно.

    Заключение

    Продажа недвижимости физическими лицами имеет ряд особенностей и ограничений, которые необходимо учитывать при заключении сделки. Также потребуется подготовить большой пакет документов и составить грамотный договор купли-продажи с учетом всех нюансов.

    Для гарантии заключения надежной сделки рекомендуется воспользоваться помощью юриста по недвижимости.

    Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-litsom/

    Юрист Андреев
    Добавить комментарий