Патент ремонт жилья апартаменты

Как платить налоги c аренды от сданной квартиры – Полезные материалы – Финансовая грамотность населения

Патент ремонт жилья апартаменты

24 Июня 2016

Разбираемся с актуальным на сегодняшний день вопросом, о возможности покупки патента на сдачу квартиры в аренду.

Возможно ли у подобная схема в Калининградской области? Дешевле ли это, чем платить налоги с того же вида дохода? И вроде бы в 2016 году тем, кто хочет купить патент не обязательно становиться ИП? Так ли это?

Получаемая арендная плата при сдаче квартиры в аренду является доходом, который по закону облагается налогом. Существует  несколько вариантов  уплаты налога.

1. Сдача в аренду квартиры непосредственно в качестве физического лица, без оформления ИП.

Собственник платит налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученного дохода один раз в год, при этом необходимо сдать налоговую декларацию по месту жительства.

Например:

Арендная плата за квартиру 10 000 рублей в месяц, полученный годовой доход – 120  000 рублей, сумма НДФЛ –  15 600 рублей  (120 000 рублей *13%)

2. Физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, применяя патентную систему налогообложения.

Годовая стоимость патента определяется как  6% от потенциально возможного годового дохода. Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности установлен Законом Калининградской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Калининградской области» от 22 октября 2012 года №154.

Например:

При площади сдаваемого в аренду (наем) имущества до 150 кв.м., размер потенциально возможного годового дохода установлен 100 000 рублей, стоимость патента будет равна 6 000 рублей (100 000*6%).

Помимо этого, все индивидуальные предприниматели должны перечислять страховые взносы:

  • в ПФР — на обязательное пенсионное страхование (МРОТ*26%*12 мес.);
  • в ФФОМС — на обязательное медицинское страхование (МРОТ*5,1%*12 мес.).

В 2016 году, при годовом доходе меньше 300 тысяч, эта сумма составляет 23 153,33 рублей (6204*26%*12)+(6204*5,1%*12).

Общая сумма составит 29 153,33 рубля.

Существуют и другие варианты уплаты налога, например, применение упрощенной системы налогообложения. Вопрос более выгодного способа  сдачи  квартиры в аренду необходимо рассматривать на конкретном примере, учитывая стоимость арендной платы, площадь сдаваемой в аренду квартиры, на какой срок сдается квартира и прочее.

Закон, который предусматривает право граждан заниматься предпринимательской деятельностью без государственной регистрации на основании приобретения патента, на сегодняшний день не принят.

На сайте какого официального ведомства можно найти информацию о том, какие патенты сегодня могут купить жители Калининградской области, сколько они стоят и как это правильно делать?

Для того чтобы узнать подобную информацию необходимо посетить сайт Федеральной налоговой службы http://www.nalog.

ru/, где есть раздел про патентную систему налогообложения (налогообложение в РФ, действующие в РФ налоги и сборы, специальные налоговые режимы, патентная система налогообложения).

На сайте представлен официальный документ – закон о патентах Калининградской области, в котором указано, какой доход от какого вида деятельности вы, предположительно, можете получить.

Действует ли сегодня в нашей области система патентов? Насколько она популярна? Сколько человек ей пользуются? Какие виды услуг наиболее популярны у покупателей патентов?

В соответствии со статьей 346.43 главы 26.5 “Патентная система налогообложения” Налогового кодекса Российской Федерации на территории Калининградской области с 1 января 2013 года введена патентная система налогообложения Законом Калининградской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Калининградской области» от 22 октября 2012 года №154.

Согласно отчетности Федеральной налоговой службы за 2015 год, количество индивидуальных предпринимателей, применяющих патентную систему налогообложения составило 422 человека, которым выдано 565 патентов.

Популярные виды деятельности:

  • сдача в аренду (наем) нежилых помещений, земельных участков и жилых помещений (266 патентов);
  • парикмахерские и косметические услуги (46 патентов);
  • розничная торговля (34 патента);
  • услуги по производству монтажных, электромонтажных, санитарно – технических и сварочных работ (33 патента);
  • техническое  обслуживание  и  ремонт  автотранспортных и мототранспортных средств, машин и оборудования (21 патент);
  • услуги по обучению населения на курсах и по репетиторству (20 патентов).

 Произойдут ли в ней какие-либо изменения в ближайшие год-два?

Все изменения, в части патентной системы налогообложения, предусмотренные на сегодняшний день Налоговым кодексом Российской Федерации внесены в законодательство Калининградской области и вступили в силу с 1 января 2016 года, а именно:

1. Закон Калининградской области от 25.11.2015 N 469 “Об установлении налоговой ставки в размере ноля процентов для индивидуальных предпринимателей при применении упрощенной системы налогообложения и патентной системы налогообложения”:

  • установлена  налоговая ставка в размере ноля процентов для отдельных видов деятельности впервые зарегистрированных налогоплательщиков – индивидуальных предпринимателей.

Источник: https://www.fingram39.ru/publications/nalogi/3272-kak-glatit-nalogi-c-arendy-ot-sdannoy-kvartiry.html

Патент на сдачу квартиры без регистрации ип

Патент ремонт жилья апартаменты

Основной режим налогообложения не пользуется спросом у россиян, так как создает самую непосильную нагрузку.

ИП на ОСНО обязательно оплачивает НДС, НДФЛ, налог на имущество, сдает толстые папки отчетов и вынужден пополнить свой штат на одного дополнительного работника — бухгалтера.

Справиться со столь сложным налоговым учетом в одиночку практически невозможно, тем более «молодым» бизнесменам.

Но есть у этого режима и плюсы, главные из них — абсолютное отсутствие ограничений и, как результат, высокие перспективы для развития и расширения бизнеса в будущем.

Это базовый режим, на котором нет ни ограничений, ни послаблений.

Налогоплательщик должен платить все виды налогов, взносов, сдавать разные декларации, отчеты, вести сложный налоговый учет и бухгалтерию. Он может набирать столько сотрудников, сколько необходимо для бесперебойной и успешной работы его фирмы, расширять границы своего бизнеса, увеличивать объем производства, стремиться к росту прибыли, менять направление деятельности.

Арендная плата за квартиру или комнату – это доход, с которого взимается налог.

При этом большинство собственников, сдающих жилье в аренду, не имеют представления, в какой форме это делать.

13% с физлица Сегодня рынок аренды жилья носит во многом теневой характер.

Большинство собственников хотят сдать свою квартиру по высокой цене и при этом не платить налоги государству.

Налог 4% на сдачу недвижимости в аренду

Но, согласно НК РФ, если граждане получают доход, то они должны платить налог 13%, ежегодно заполняя декларацию на доходы физических лиц.

Возникает вопрос, откуда налоговая инспекция узнает, что собственник жилья получает доход.

Все довольно просто – договор аренды, который заключается с арендатором на срок более 12 месяцев, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. Важно Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя.

Внимание Указанную экономию необходимо учесть в расчетах. Саморуков в случае применения упрощенной системы налогообложения (все условия те же самые). Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам.

Требуется сдать раз в год декларацию по Упрощенной системе налогообложения. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

Как можно легально сдавать квартиру в аренду Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока.

С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

« Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю.

Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует.

Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы.

Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента.

Патентная система налогообложения Патент – это латинское слово.

На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный.

Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.

В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН).

Договор аренды нежилого помещения между

Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует.

Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы.

Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента.

Патентная система налогообложения Патент – это латинское слово.

На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный.

Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.

В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН).

Как открыть ИП в 2019 году? Пошаговая

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

Adamgregor/Depositphotos «Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Инфо Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Примерный расчет В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей.

Внимание За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей.

Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму.

Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками.

Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов.

Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

Лишение права сдавать жилье через патент Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента: Налогообложение и уклонение от него Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

— Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги.

Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Налоги ИП –

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор.

А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Важно Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии: Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%).

Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Также приобретение патента предполагает и другие плюсы: Таким образом, каждый арендодатель решает вопрос применения ПНС в индивидуальном порядке, с учетом собственных вычислений доходов и расходов.

Аренда ИП с патентом предназначена для работы в магазине площадью не превышающею 50 м.кв.

С возможностью установить до 10 (десяти) Кассовых аппаратов На торговое место-магазин предоставляться копия документов Всю налоговую отчетность и оплату налогов осуществляет наша компания Никаких иных платежей нет В случае нарушения законов РФ: наложение штрафа за не пробитие чека покупателю, или другие нарушения, арендатор ИП возмещает сумму штрафа и несет персональную ответственность Всю налоговую отчетность и оплату налогов осуществляет наша компания Никаких иных платежей нет В случае нарушения законов РФ: наложение штрафа за не предоставления товарного чека покупателю, или другие нарушения, арендатор ИП возмещает сумму штрафа и несет персональную ответственность. В соответствии со статьей 346.43 Налогового кодекса РФ (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется индивидуальными предпринимателями на территориях указанных субъектов Российской Федерации в отношении видов предпринимательской деятельности, определенных пунктом 2 статьи 346.43 Кодекса.

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса патентная система налогообложения может применяться в отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

При этом пунктом 8 статьи 346.

43 Кодекса установлено, что субъекты Российской Федерации вправе устанавливать в отношении указанного вида предпринимательской деятельности размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей), а также увеличивать максимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода не более чем в десять раз.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор.

А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Важно Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии: Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%).

Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Также приобретение патента предполагает и другие плюсы: Таким образом, каждый арендодатель решает вопрос применения ПНС в индивидуальном порядке, с учетом собственных вычислений доходов и расходов.

Аренда ИП с патентом предназначена для работы в магазине площадью не превышающею 50 м.кв.

С возможностью установить до 10 (десяти) Кассовых аппаратов На торговое место-магазин предоставляться копия документов Всю налоговую отчетность и оплату налогов осуществляет наша компания Никаких иных платежей нет В случае нарушения законов РФ: наложение штрафа за не пробитие чека покупателю, или другие нарушения, арендатор ИП возмещает сумму штрафа и несет персональную ответственность Всю налоговую отчетность и оплату налогов осуществляет наша компания Никаких иных платежей нет В случае нарушения законов РФ: наложение штрафа за не предоставления товарного чека покупателю, или другие нарушения, арендатор ИП возмещает сумму штрафа и несет персональную ответственность. В соответствии со статьей 346.43 Налогового кодекса РФ (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется индивидуальными предпринимателями на территориях указанных субъектов Российской Федерации в отношении видов предпринимательской деятельности, определенных пунктом 2 статьи 346.43 Кодекса.

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса патентная система налогообложения может применяться в отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

При этом пунктом 8 статьи 346.

43 Кодекса установлено, что субъекты Российской Федерации вправе устанавливать в отношении указанного вида предпринимательской деятельности размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей), а также увеличивать максимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода не более чем в десять раз.

Источник: http://oxbridge.spb.ru/pravo/patent-na-sdachu-kvartiry-bez-registracii-ip

Легально сдаём квартиру

Патент ремонт жилья апартаменты

Сдача квартиры в аренду сегодня для многих является неплохим финансовым подспорьем.

За последние месяцы в нашем регионе возник ажиотаж на сдачу в аренду недвижимости на время чемпионата мира по футболу в июне этого года.

Однако не все помнят об обязанности рассказывать государству о своих действиях на рынке недвижимости, а это является нарушением закона и влечёт достаточно высокие штрафы!

Принцип «заплатил налоги и спи спокойно» должен соблюдаться во всех сферах нашей жизни, ведь эти деньги идут в первую очередь на развитие инфраструктуры нашего региона.

Новые школы, дороги, тротуары и прочее — это всё находится в наших руках.

Например, в соседней Польше никому и в голову не взбредёт сдать квартиру «в чёрную», а издержки на оплату налогов просто включают в стоимость арендной платы.

Как сдать недвижимость легально

Легальной процедура аренды жилплощади предполагает, в первую очередь, наличие договора.

Договор о найме квартиры заключается между арендодателем и арендатором — это официальный документ, который подтверждает законность аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, её условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Подобный документ защищает обе стороны от противоправных действий, так как в случае каких-либо нарушений любая из сторон сможет отстоять свои права.

Виды договоров о сдаче имущества:

Договор найма — документ, который заключается тогда, когда квартира сдаётся физическому лицу. Такой вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.

Договор аренды — данный документ необходим для заключения сделки с юридическими лицами и подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Как составить договор найма?

Чтобы правильно составить договор найма, необходимо:

  • проверить паспортные данные потенциальных жильцов (на сайте ФМС можно проверить, действительны ли их паспорта);
  • перечислить всё имущество (также описать в каком состоянии оно находится);
  • указать точные сведения о жилье (информацию собственниках, площадь квартиры, её номер, количество комнат);
  • указать срок сдачи недвижимости;
  • каким способом будут производиться расчёты;
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий со стороны нанимателя.

Договор должен обязательно быть оформлен в трёх экземплярах: для арендодателя, квартиросъёмщика и налоговой инспекции.

Важно! Договор найма может быть составлен не дольше чем на 5 лет. Потом его необходимо будет продлевать.

Также юристы советуют, в качестве обязательного приложения к договору прикрепить к нему акт приёма-передачи личного имущества, в котором должен быть указан сам факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Такой документ снизит возможный риск от ущерба имуществу.

Для того чтобы лишний раз защитить себя и узаконить операции с деньгами, оплату стоит брать в безналичной форме. Выписка с банковского счёта, в которой будут содержаться все сведения о переводе денег могут пригодиться, если столкнуться с мошенническими действиями со стороны квартиросъёмщика.

Оплата ЖКХ

При этом в течение всего срока аренды не забывайте проверять у жильцов квитанции об оплате услуг ЖКХ. Такая бдительность не оставить вам после съезда жильцов с огромным долгом в несколько нулей.

С подобной проблемой столкнулась и жительница Калининграда Елена. Она рассказала консультантам горячей линии по финансовой грамотности, что сдавала в аренду квартиру своей хорошей знакомой и не проверяла факт оплаты коммуналки.

И когда она оказала заграницей в длительной командировке выяснилось, что судебные приставы заблокировали все её счета и воспользоваться банковскими картами она не может.

После выяснилось, что квартиросъёмщица попросту не оплачивала квитанции за капитальный ремонт, что повлекло наложение судебными приставами ареста на её счета.

3 НДФЛ — заплати налоги и спи спокойно

Для того чтобы легально сдавать в аренду недвижимости и не иметь проблем, после окончания календарного года, в котором был получен доход, необходимо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию формы 3-НДФЛ. В этом году декларацию необходимо подать до 3 мая. После ФНС выставит счёт, на основании которого необходимо будет заплатить налог.

Рассчитать налог можно самостоятельно — ставка подоходного налога в нашей стране составляет13% (то есть полученный за год доход x 0,13).

Не забывайте, что стоять в очередь в налоговую при этом не обязательно. Заполнить декларацию можно онлайн на сайте Федеральной налоговой службы. Сотрудники налоговой советуют при этом приложить к документу договор о сдаче жилья.

Важно! Сдавая квартиру в аренду, вы можете приобрести патент, предполагающий фиксированную плату в зависимости от количества сдаваемых квадратных метров. Применение патентной системы для арендодателей жилых помещений нацелено на вывод из тени граждан, получающих доходы помимо основного места работы. Однако для использования этой системы необходимо зарегистрировать ИП.

Все подробности патентной системы налогообложения зафиксированы в 26.5 главе Налогового кодекса России. Сущность её состоит в том, что индивидуальный предприниматель вместо уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определённого вида деятельности, в том числе сдачи в аренду недвижимости.

Годовая стоимость патента определяется как 6% от возможного годового дохода. Размер возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности установлен Законом Калининградской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Калининградской области» от 22 октября 2012 года №154.

Например:

При общей площади сдаваемого в аренду имущества до 150 кв.м., размер возможного годового дохода установлен 100 000 рублей, стоимость патента будет равна 6 000 рублей (100 000*6%).

Помимо этого, все индивидуальные предприниматели должны перечислять страховые взносы: в ПФР — на обязательное пенсионное страхование (МРОТ*26%*12 мес.); в ФФОМС — на обязательное медицинское страхование (МРОТ*5,1%*12 мес.).

Существуют и другие варианты уплаты налога, например, применение упрощённой системы налогообложения. Вопрос более выгодного способа сдачи квартиры в аренду необходимо рассматривать на конкретном примере, учитывая стоимость арендной платы, площадь сдаваемой в аренду квартиры, на какой срок сдаётся квартира и прочее.

Какой способ сдачи аренды имущества выбрать каждый решает для себя сам, однако ,надо помнить, что официальная аренда играет на руку, в первую очередь, самим хозяевам.

Во-первых, отсутствует необходимость беспокоиться о том, что арендатор нанесёт урон имуществу и сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги, во-вторых, это возможность точно предвидеть все будущие доходы и расходы от сдачи имущества, так как договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон. Кроме того, это уверенность в завтрашнем дне — проблем с налоговой службой не возникнет. Например, если сосед решит, что шум от квартиросъёмщиков мешает ему жить — он сможет «заложить» вас в налоговую и тогда избежать проблем не удастся.

Материал подготовлен в рамках программы регионального министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области»

Источник: https://kgd.ru/finazbuka/nalogovaya-gramotnost/item/70840-legalno-sdaem-kvartiru

Ремонт и штрафы. Что еще грозит хозяевам, сдающим квартиру в аренду

Патент ремонт жилья апартаменты

— Сдавала своё жильё после капитального ремонта. В объявлении строго указывала, что заселю без детей и только одного жильца. Квартиру снял у меня молодой человек. Впервые за год приехала туда по его просьбе, и что я увидела? В полу прожжённая дыра от кальяна. На белой стене — красные пятна. Дальше — больше. У него появилась женщина (ничего не имею против).

Потом на выходные к папе стал приезжать ребёнок (вот об этом я уже ничего не знала), который прекрасно использовал обои как мольберт. На кухне также весь пол под замену. В какую сумму мне обойдётся ремонт с материалами и работой, не знаю. Надежды на то, что залога хватит исправить всё, откровенно говоря, нет, — пожаловалась в «Фейсбуке» хозяйка квартиры Наталья.

SnapwireSnaps / CC0

Впрочем, почти каждый арендодатель испытывает опасения при сдаче своей квартиры.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», не менее 17% желающих сдавать жильё не решались на это именно под воздействием разнообразных фобий: если клиент окажется неплатёжеспособным, дебоширом или вообще не тем, за кого себя выдаёт. И действительно, не раз съёмные квартиры становились местом преступлений, а хозяева с ужасом узнавали, что их жильцы — уголовники в прошлом.

Самая большая проблема рынка аренды жилья — отсутствие урегулированных отношений между собственником квартиры и арендатором, считает руководитель налоговой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Зайцев. Очень важно перед сдачей жилья заключить продуманный договор с квартиросъёмщиком.

— В договоре прописываются все условия сдачи квартиры, также стоит приложить акт приёма-передачи. В нём указывается, что в квартире находится и в каком состоянии. Если арендаторы съехали, не заплатив при этом, взыскать долг и компенсацию за испорченные вещи можно в судебном порядке, — говорит член Ассоциации юристов России Дмитрий Лесняк.

В договоре найма нужно чётко прописать сумму и дату внесения ежемесячных арендных платежей плюс правила и объём оплаты коммунальных услуг. Например, указать, что при несвоевременной оплате арендатор обязан выплатить пени — 0,1% от не внесённой вовремя суммы за каждый день просрочки.

Заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова рассказала, что в договоре необходимо указать особые условия проживания и правила поведения, важные для собственника, — например, запрет на проведение шумных вечеринок, курение, нарушение тишины после 23 часов.

По словам эксперта, многие владельцы квартир также опасаются прописывать в договоре найма свои паспортные данные и данные о собственности на жильё.

Многие отказываются оформлять арендаторам временную регистрацию: они считают, что эти меры являются угрозой неприкосновенности их жилплощади. Однако данные собственника и факт временной регистрации в квартире не могут быть использованы для её переоформления.

Кроме того, собственники жилья всегда беспокоятся о сохранности состояния квартиры и имущества в ней, но мало кто составляет подробную опись передаваемого в аренду.

— Как приложение к договору найма должен прилагаться список предметов — у каждого нужно указать дату производства (год), модель/серию и признаки изношенности. Также необходимо описание состояния сантехники, электрики, окон, дверей и т. д.

Собственник документально защищён от противоправных действий в отношении его имущества.

В случае нарушения соглашения он может требовать возмещения ущерба через суд, договор найма станет подтверждающим документом его правоты, — поясняет Оксана Полякова.

Она также заявила, что собственники опасаются сдачи их квартиры в субаренду. Пересдача квартиры в субаренду законна только в том случае, если на это дано письменное разрешение собственника — оно должно быть прописано в договоре найма.

Чтобы на законных основаниях оформить пересдачу жилплощади, арендатор должен заключить договор поднайма — между нанимателем и поднанимателем, а в документе прописываются реквизиты основного договора найма.

Немаловажным является и то, в каком статусе человек сдаёт квартиру. По словам члена Ассоциации юристов России Дмитрия Лесняка, сейчас можно делать это в качестве самозанятого (налог составит 4%) и в статусе ИП (налог будет 6%). Также можно сдавать просто по гражданскому договору, но налоговая ставка в этом случае будет больше. Придётся заплатить 13% от стоимости аренды.

Если хозяин не платит налоги, то его и его жильцов может ждать настоящая атака со стороны участкового. Он может потребовать у жильца договор.

Если он есть и квартирант признаётся участковому, что снимает квартиру, то информация об этом поступит в налоговую и хозяину будет грозить штраф.

Если же договора нет в принципе, то хозяин рискует своим имуществом, ведь факт проживания квартиранта никак не зарегистрирован.

— Налоговая служба может представить весомые доказательства получения дохода. И тогда к сумме долга перед государством помимо налога добавится штраф 20−40% от суммы налога, а также пени. В самом простом варианте достаточно платить 13% от дохода, делается это раз в год, до 30 апреля следующего года подаётся декларация, до 15 июля платится налог.

Можно стать предпринимателем и платить не 13%, а 6%. Правда, к этой сумме придётся добавить страховые взносы. Верно просчитав суммы от аренды, можно воспользоваться патентом. И тогда сумма налогов будет ещё меньше. Декларация в таком случае не подаётся, — советует Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической компании BMS Law Firm.

А чтобы избежать проблем в будущем, он рекомендует всегда заключать договор. Этот вопрос можно доверить как опытным риелторам, так и юристам, специализирующимся на подобных вопросах.

Источник: https://dom.mail.ru/articles/56025-remont-i-shtrafy-chto-eshche-grozit-khoziaevam/

Арендодатели станут предпринимателями

Патент ремонт жилья апартаменты

Законодательные поправки, которые могут приравнять арендодателей к индивидуальным предпринимателям на упрощенной схеме налогообложения, внесли в Госдуму представители подгруппы «Интернет + Город» IT-комиссии при помощнике Президента РФ Игоре Щеголеве.

Предполагается, что в случае одобрения изменений владельцы квартир, которые сдают их в аренду, смогут получать патенты на свою деятельность наравне с ИП, которые занимаются ремонтом техники, мебели, печатью фотографий. У инициативы есть как ряд плюсов, так и минусов.

Что за этим стоит и как может отразиться на рынке аренды?

Как заявляют представители государства, стоящие за законодательной инициативой, нововведения предложены для того, чтобы навести в сфере аренды порядок и легализовать, приведя ее функционирование к требованию законов.

По мнению ряда риэлторов, в данном сегменте рынка недвижимости – полный хаос. Российская гильдия риэлторов поддерживает данное предложение, считая, что это не просто новые налоговые обязательства, поправки должны облегчить жизнь и самим арендодателям.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:

– Законодателю предстоит поменять сознание собственников и арендаторов (нанимателей) таких объектов недвижимости, научить их оформлять отношения надлежащим образом. Зачастую на практике из-за отсутствия желания легализовать свои доходы собственники объектов недвижимости, сдаваемых в аренду или наём, не заключают договоры, заключают их с нарушением требований законодательства, не оформляют надлежащим образом документы по приему-передаче объекта или документы, подтверждающие оплату. С одной стороны, совершенствование налогового законодательства в сфере налогообложения дохода, полученного от аренды или найма, осуществляется в интересах государства. С другой стороны, при наличии оформленного договора в случае возникновения каких-либо проблем арендодатель и арендатор защищены в правовом плане. При нарушении арендатором обязательств по договору (нанес ущерб помещению, выехал без предупреждения, испортил имущество) собственник может обратиться в полицию и суд с иском о возмещении ущерба и дополнительных издержек. Если же объект недвижимости сдаётся неофициально, то при обращении в правоохранительные органы или судебные инстанции возникает вопрос о правомерности действий самого собственника. В этом случае суд может обязать собственника выплатить все налоги за прошедшие периоды и заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). При этом штраф может составить 40%, если выяснится, что уклонение от уплаты налогов было умышленным. Еще один плюс для наймодателей, с точки зрения инициаторов поправок, – уменьшение размера налогов с доходов от аренды. Сейчас люди, сдающие жилье в аренду, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13%. С принятием поправок ожидается, что платить нужно будет некий фиксированный платеж. Его размер будет зависеть от средней цены квадратного метра в районе проживания и местонахождения квартиры. Сейчас налоговая ставка для патента составляет всего 6% (а в Крыму и Севастополе – и вовсе 4%), причем независимо от размера фактически полученного дохода. Положительное есть и в том, чего заранее боятся многие арендодатели – обязательная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Получая свидетельство о постановке на учет в качестве ИП, безработные арендодатели смогут решить проблему с занятостью. Считается, что ИП, у которого нет наемных работников, является самозанятым гражданином.

ИП – лишняя волокита?

И все же сама процедура регистрации ИП, подразумевающая под собой затраты на госпошлину, временные расходы на заполнение и сбор документов для регистрации, вызывает однозначную критику. Наталья Михайлюкова: – При регистрации ИП необходимо определиться с видами деятельности ИП в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, выбрать систему налогообложения (например, ПСН – патентная система налогообложения), заполнить заявление соответствующей формы, оплатить государственную пошлину. После регистрации ИП понадобится постановка на учет в Пенсионном фонде России и Фонде обязательного медицинского страхования. Регистрация в ПФР осуществляется в Управлении ПФР по прописке (регистрации по месту жительства). Постановка на учет обязательна для всех. Если у ИП нет работников, то постановка на учет происходит автоматически. Осложнить регистрацию, а значит, принести дополнительные затраты времени и денег, могут и допущенные ошибки при заполнении документации на ИП.

Сергей Смирнов, генеральный директор юридической компании «Белый Стандарт»:

– Несоответствие в заявлении на получение патента вида предпринимательской деятельности перечню видов предпринимательской деятельности, в отношении которых на территории субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения, будет причиной отказа в государственной регистрации. При ошибке процесс регистрации придется повторить. Также ошибкой будет указать срок действия патента, не соответствующего налоговому законодательству (патент может выдаваться на период от одного до двенадцати месяцев включительно в пределах календарного года).

Евгений Лучинин, руководитель проекта «Локалс»:

– ИП регистрируется за неделю, без всяких проблем, в том числе удаленно. Но все равно нужно открыть счет в банке… Если это будет ИП в классическом виде, когда надо сдавать отчетность, платить взносы и делать кучу другой бумажной работы, то этим, как и сейчас, будет мало кто пользоваться.

Это никак не облегчит жизнь, а наоборот, усложнит. Я слышал про инициативу введения патента без открытия ИП – вот это было бы интересно. Просто купил патент и сдаешь квартиру, получая деньги на свой счет физлица законно.

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:

– Мало кому хочется связываться с заполнением кучи бумаг, походами в ИФНС, поэтому многим проще по старинке, т.е. «втихаря». Возможно, нашим законодателям стоит продумать, как упростить процедуру и минимизировать документооборот. Например, можно автоматически приравнивать арендодателя к ИП, когда он подает декларацию о доходах, полученных от сдаваемого в аренду жилья. Т.е. принес декларацию, приложил договор найма, получил расчет налога, оплатил – свободен. Второй момент – нежелание платить налоги. Ни для кого не секрет, что многие просто так привыкли: зачем платить, если можно не платить? И еще вопрос: что делать, если ИП решил квартиру продать? Значит, нужно опять проходить процедуру прекращения ИП или все равно платить минимальные отчисления? Арендодатель должен четко осознать, какие выгоды ему принесет официальный статус ИП, т.е. что он в результате получит и чем этот статус будет в лучшую сторону отличаться от «теневого». Расстраивает и возникающая при оформлении ИП обязанность платить взносы в ПФР и ФОМС. При этом есть и бонус: освобождение от уплаты НДФЛ, НДС, а также имущественный налог на недвижимость, сдающуюся в аренду по ПСН. Сергей Смирнов: – Конечно, всегда есть вероятность того, что даже изменения в сторону уменьшения налогов не смогут стимулировать граждан действовать в соответствии с законодательством. И многие будут продолжать сдавать жилье в наём нелегально. Государству стоит провести необходимые разъяснения, и обе стороны от этого выиграют. Считаю: совместные встречи представителей собственников и налоговых органов пойдут на пользу в решении этого вопроса.

Немного о патенте

Патентная система налогообложения (ПСН), как утверждают юристы, выгодно отличается от обычной, даже по сравнению с упрощенной системой. Пользоваться ее благами могут индивидуальные предприниматели, у которых численность сотрудников не более 15 человек и доход которых с начала календарного года не превысил 60 миллионов рублей. Что же это за блага? Про сниженную налоговую ставку мы уже сказали. Порадует людей и то, что рассчитать размер налога, который придется уплачивать, можно будет заранее. Сергей Смирнов: – Например, выдан патент на срок 12 месяцев. Тогда ИП заплатит: размер налога = (налоговая база / 12 месяцев ´ количество месяцев срока, на который выдан патент) ´ 6%. К тому же ведение бухгалтерской отчетности сведено к нулю, а вместо нее – лишь книга доходов и расходов плюс бланки строгой отчётности.

Марат Хасанов, партнер юридической группы PARADIGMA:

– Патент получают на определенный срок – от 1 до 12 месяцев в рамках календарного года. Это заставляет предпринимателей ежегодно посещать налоговую инспекцию для подтверждения права на использование патентной системы налогообложения. Как правило, это происходит в декабре – не самое приятное время для посещения налоговой инспекции ввиду её чрезмерной популярности в предновогодний период. Если налоговый платеж по патенту не совершён в установленные им сроки или сумма оплаты меньше установленной в патенте, индивидуальный предприниматель теряет право на приобретение патента в текущем календарном году и не сможет получить новое право раньше следующего года. Другими словами, произойдет полный пересчет налогов с начала периода действия патента. И пересчитывать налоги будут по общему режиму налогообложения. Однако есть у патента и минусы, которые могут затронуть интересы так называемых «профессиональных рантье», т.е. тех, для кого сдача жилья в аренду – основной источник заработка и у кого квартиры находятся в разных городах. Дело в том, что патент приобретается в отношении дохода, получаемого от одного объекта. А если в аренду сдаются несколько объектов и они находятся в разных городах, то патент оформляется на каждый из них. Однако патент действует лишь в рамках одного региона. Подобные условия получения патентов весьма неудобны для предпринимателей, сдающих жилые помещения в нескольких регионах. Патенты необходимо получать в разных налоговых инспекциях, каждый из них имеет свою стоимость, срок действия и сроки уплаты. Контролировать соблюдение условий применения ПСН придется по каждому патенту, что порождает определенные неудобства для предпринимателя. Государственным же органам прибавится хлопот в виде согласования размера стоимости патентов с каждым субъектом Федерации.

Что будет с рынком?

Эксперты считают, что по этому поводу выводы делать пока рано. Во-первых, сам механизм реализации возможных изменений еще не разработан. Во-вторых, даже сейчас обязательство платить 13%-ный налог с доходов от аренды большинство собственников благополучно обходят (уплачивают налог не более 3-5% арендодателей), заключая договор на срок не более 11 месяцев, а потом оформляют новый или, если отношения сложились с арендаторами добрые, и вовсе не пролонгируют документ. Кто-то договорился с соседями, кто-то с участковым, кто-то просто выдает арендаторов, снимающих жилье на длительный срок, за свою родню и делает им временную регистрацию. Приспосабливаются, как могут, и, уверены некоторые риэлторы, приспособятся и к новым условиям. Хотя сейчас государство грозится принять реальные меры для пополнения армии легализованных арендодателей, проводя проверки квартир и увеличивая штрафные санкции за неуплату налогов. Хотя не исключено, что люди оценят новую систему и выйдут из тени. И не нужно быть экспертом, чтобы предположить, что все затраты, понесенные арендодателем при регистрации ИП, а также расходы на сам налог будут включены в арендную ставку. Евгений Лучинин: – Ничего не изменится. Как контролировать? Непонятно. У законодателей есть желание получить налоги, но они совсем не хотят думать, как это сделать удобным для людей. Мне кажется, ключевой момент не в том, что люди хотят уйти в тень, а в том, что они не хотят заморачиваться с кучей бумаг и создавать себе дополнительную головную боль. Лучше сдать по старинке, за наличные, и все о¢кей. Однако в Российской гильдии риэлторов считают, что критика нововведения – это вопрос времени. Наталья Михайлюкова:

– Любые подобного рода изменения со стороны государства, направленные на легализацию наших правоотношений или доходов, всегда вызывают подобную реакцию наших граждан. Никто не хочет разбираться в новых законах – не хотят понять, не хотят куда-либо ходить и т.д.

Естественно, эти изменения вызовут только критику и обвинения в сторону государства. Но постепенно эти правила будут приняты и приживутся. Несколько лет назад ПСН вызвала массу недовольства: проще не платить налоги, чем все оформить.

Однако на сегодняшний день тенденция оформления налогоплательщиками ПСН растет.

Источник: https://www.cian.ru/stati-arendodateli-stanut-predprinimateljami-218322/

Юрист Андреев
Добавить комментарий